In eerste instantie verwachte daling blijft uit
De huizenprijzen blijven maar stijgen. De interesse van kopers lijkt niet af te nemen, terwijl dat bij het uitbreken van het coronavirus wel de verwachting was. Hoe kan dat?
Toen in februari corona uitbrak in Nederland en we half maart in de intelligente lockdown gingen was de algemene verwachting dat dit een behoorlijk effect zou hebben op de huizenmarkt. Dat de onzekerheid van inkomens door corona ervoor zou zorgen dat er minder mensen interesse zouden hebben in het kopen van een huis, en dat het prijsniveau door die afgenomen vraag zou afnemen. Of in elk geval zou stabiliseren.
We zijn nu ruim zeven maanden verder en die verwachting is geen werkelijkheid geworden. De huizenprijzen zijn in een duizelingwekkend tempo doorgestegen en ook het aantal woningverkopen is niet gestagneerd.
Valt het dan wel mee met die onzekerheid van inkomens? Nou nee: er zijn heel veel bedrijven in de problemen gekomen, mensen ontslagen, ondernemers failliet of met een sterk gedaald inkomen. De onzekerheid is er duidelijk wel – alleen heeft het kennelijk geen effect op de wens om een huis te kopen.
Dat is ook weer niet heel gek als we kijken naar het verschil tussen huurtarieven en de maandlasten van een hypotheek. Wonen moet je toch, of je inkomen onzeker is of niet. Huren is schrikbarend duur – met name in de grote steden. Voor de huur die je in de vrije sector betaalt kun je een hypotheeklast betalen die past bij een enorm te lenen bedrag voor de aankoop van een woning. Ga maar eens die hypotheek maandlast berekenen als je dat nog niet gedaan hebt.
Dat de maandlasten van een hypotheek zo laag uitvallen wordt simpelweg veroorzaakt door de enorm lage hypotheekrente. Die nadert alweer het laagste niveau ooit … moet je je voorstellen, het laagste niveau óóit! Wie de hypotheekrente 10 jaar vastzet betaalt ergens tussen de 1% en 2% rente, dat is bizar laag.
Een daling van die rente lijkt er niet in te zitten voorlopig. De concurrentie onder hypotheekbanken is enorm, het gaat bij de renteverschillen echt om honderdsten van procenten. Bij de 10-jaar vast rente met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) zit tussen de laagste hypotheekrente en de nummer 15 van de lijst slechts een verschil van 0,05%.
De prijs van huizen wordt bepaald door vraag en aanbod. Zolang er veel vraag is van mensen die een huis willen kopen (en het aanbod niet toeneemt) zullen die prijzen niet dalen. Zolang mensen nog een bedrag aan hypotheek kunnen krijgen dat genoeg is voor het kopen van een woning - tegen behapbare maandlasten - blijft die vraag er wel. En zolang de hypotheekrente zo laag is zal dat bedrag hoog blijven.
De prijzen zullen verder stijgen als er veel mensen zijn die willen kopen. Die blijven binnen hun mogelijkheden steeds meer bieden om die woning te bemachtigen. De onzekerheid van inkomen zorgt hier bij kennelijk niet voor een kink in de kabel. Tenminste niet waar het gaat om de wens om een huis te kopen. Zolang de banken die wens ondersteunen met een hoog hypotheekbedrag zullen er veel woningen verkocht worden. Verkocht tegen prijzen die oplopen met het maximale hypotheekbedrag.
Als banken meer rekening gaan houden met het corona-effect op de inkomens kan het lastiger worden. De mensen zelf doen dat kennelijk niet of nauwelijks: als de bank het goed vindt willen ze dat huis gewoon kopen. Of hun inkomen nu wel of niet onzeker is. Als de bank het niet meer goed vindt – dan wordt het een ander verhaal. De rente en maandlasten voor een hypotheek kunnen nog zo laag zijn: als de banken jouw hypotheekaanvraag niet goedkeuren houdt het op.
In de huidige markt lijkt het er dus op dat de hypotheekrente leidend is voor de stijging van de huizenprijzen. Een lage rente zorgt voor lage maandlasten en hoge maximale hypotheken.
Zolang die hoge hypotheken ook werkelijk verstrekt worden gaat het prijsniveau niet omlaag. Dat zal alleen gebeuren als het aanbod van woningen sterk toeneemt of de banken de acceptatienormen aanscherpen. En als de hypotheekrente gaat stijgen.
