Hoe bereken ik mijn maximale hypotheek?

Het berekenen van de maximale hypotheek is belangrijk in tijden waarin de huizenprijzen flink zijn opgelopen.

Guido van Loon 23 April 2022

Online zijn er heel veel rekentools te vinden waarmee je relatief gemakkelijk kan achterhalen wat jouw maximale hypotheekbedrag kan zijn. Dit is natuurlijk heel aantrekkelijk, maar het zegt ook niet alles. Je wilt natuurlijk wel weten hoe je jouw maximale hypotheek kan berekenen. Zo weet je namelijk ook precies hoe het bedrag tot stand gekomen is. Wanneer je de volgende zaken even goed doorneemt, dan heb je direct een goed beeld. In enkele stappen kan je dan bepalen wat de maximale hypotheek is die je kan krijgen.

Het toetsingsinkomen

Om te berekenen wat het maximale bedrag is voor de hypotheek die je kan afsluiten, zal een geldverstrekker jou toetsen. Dat doet het aan de hand van jouw toetsingsinkomen. Dit is het inkomen waarmee de maximale hypotheek wordt berekend. Dat is niet per se het bruto-inkomen. Zaken zoals alimentatie aan een partner moeten er eerst nog worden afgehaald. Eigenlijk gaat het om de volgende zaken: het brutosalaris, een sociale uitkering, vakantie- en onregelmatigheidstoeslagen, provisie, overwerk, een dertiende maand en een eindejaarsuitkering. Zaken als een flexibel inkomen, het inkomen als zelfstandige, alimentatie en de VEB-toelagen worden ook meegenomen. Bij twee inkomens wordt het laagste inkomen genomen als toetsingsinkomen.

De toetsingsrente

Naast het toetsingsinkomen bestaat er ook zoiets als de toetsingsrente. Dit is de hypotheekrente die wordt gebruikt om de berekeningen te maken. Dit hoeft niet per se de rente zijn die jij betaalt. Het is ook afhankelijk van de rentevaste periode. Bij een rentevaste periode van 10 jaar of meer mag de werkelijke hypotheekrente worden gebruikt. Is de periode korter dan tien jaar, dan is het nodig om de algemene toetsingsrente te gebruiken. Deze wordt door een onafhankelijke partij jaarlijks vastgesteld. Het is dus altijd belangrijk om dit goed uit te zoeken. Zo is precies te bepalen wat het bedrag op dat moment is. Let wel op, als je werkelijke rente hoger is dan de algemene rente, neem dan toch de werkelijke rente.

De woonquote

Wanneer je de maximale hypotheek gaat berekenen, dan moet je ook de woonquote hierin meenemen. Dit is het percentage van je toetsingsinkomen dat als maximale hypotheeklast in een jaar mag worden genomen. Dit wordt ook wel het woonlastpercentage genoemd. Dit percentage is afhankelijk van het toetsingsinkomen, de toetsingsrente en de leeftijd van de aanvrager. Een hoger toetsingsinkomen en een hogere toetsingsrente zorgen ook voor een hogere woonquote. Je hebt bij hogere bedragen ook meer belastingvoordeel. De woonquotes zijn gewoon in tabellen te vinden. Er zijn er twee: één voor en één na de pensioenleeftijd. Let ook op of je met of zonder NHG een hypotheek afsluit.

De maximale hypotheeklast

Het bedrag dat jij maximaal aan aflossing en rente mag betalen wordt ook wel de maximale hypotheeklast genoemd. Dit bedrag is te berekenen door de woonquote te vermenigvuldigen met het toetsingsinkomen. Dit bedrag kan je dan door 12 delen om het hypotheekbedrag per maand te bepalen. De maximale hypotheeklast kan worden verlaagd wanneer je specifieke financiële verplichtingen hebt. Dit kan bijvoorbeeld een lening zijn. Ook kan het om erfpacht gaan. Twee procent van je doorlopend krediet of persoonlijke lening wordt als maandlast beschouwd. Dit wordt van je maximale hypotheeklast afgetrokken. Gaat het om een studieschuld? Dan is het 0,75 procent.

Het maximale hypotheekbedrag

Wanneer je je maximale hypotheeklast per maand kent, dan kan je ook je maximale hypotheekbedrag bepalen. Dit is het bedrag dat je maandelijks bruto aan rente en aflossing betaalt voor een annuïteitenhypotheek. De maximale hypotheek wordt namelijk altijd zo berekend, ook wanneer je voor een andere hypotheekvorm kiest. De toetsingsrente en de looptijd hebben natuurlijk ook invloed op de berekening die je maakt. Een hogere rente maakt ook de woonquote hoger, waardoor je maximale hypotheek dus iets hoger kan zijn. De maximale hypotheek berekenen kan per rentevaste periode wel enigszins verschillen. Dat kan dus ook betekenen dat je in sommige gevallen niet voldoende blijkt te kunnen lenen. Neem dit dus ook allemaal mee hierin.

Reacties