Je huis splitsen in twee woningen: wat levert het op en waar begin je?

Maar het mag niet zomaar. In veel gemeenten heb je een vergunning nodig en moet de verbouwing aan bouwregels voldoen. Wie zich goed voorbereidt, voorkomt dat het project halverwege stilvalt of achteraf teruggedraaid moet worden.

Wat splitsen precies inhoudt

Bij het splitsen van een woning maak je van één huis twee zelfstandige woningen, elk met een eigen voordeur en eigen voorzieningen. Dat is iets anders dan kamerverhuur, waarbij bewoners voorzieningen delen en jij als eigenaar één woning houdt.

Er zijn twee kanten aan een splitsing. De bouwkundige splitsing is de verbouwing zelf, waarbij je muren en installaties aanpast, zodat beide delen los van elkaar functioneren. De kadastrale splitsing is de juridische kant, waarbij een notaris de woning opdeelt in aparte eenheden die je los kunt verkopen. Wil je alleen verhuren, dan is die juridische stap niet altijd nodig.

Waarom splitsen financieel interessant kan zijn

Twee kleinere woningen zijn samen vaak meer waard dan één grote woning op dezelfde plek. Dat komt doordat de vraag naar kleinere, betaalbare woningen groot is, zeker in steden. Daarnaast leveren twee huurcontracten doorgaans meer op dan één, terwijl je risico gespreid is. Valt één huurder weg, dan loopt de andere huur door.

Voor huiseigenaren met overwaarde is splitsen daarom een manier om vermogen dat vastzit in stenen aan het werk te zetten. In plaats van de overwaarde op te nemen voor consumptie, kun je er een inkomstenbron mee opbouwen.

Eerst naar de gemeente, dan pas verbouwen

Begin bij het omgevingsplan van je gemeente, want daar staat of splitsen op jouw adres is toegestaan. Veel gemeenten stellen eisen aan bijvoorbeeld de minimale oppervlakte per woning of het aantal parkeerplaatsen. Sommige gemeenten zijn terughoudend met splitsingen om de leefbaarheid in een wijk te bewaken. De regels rond woning splitsen verschillen dan ook sterk per gemeente, dus wat in de ene stad vlot vergund wordt, kan elders worden afgewezen.

Zonder vergunning beginnen is geen optie. De gemeente kan je dan verplichten de situatie terug te brengen naar één woning, en die herstelkosten komen bovenop de verbouwing die je al betaald hebt.

De verbouwing: elke woning staat op zichzelf

Na de vergunning volgt de bouwkundige kant. Beide woningen moeten zelfstandig kunnen functioneren en voldoen aan het Besluit bouwwerken leefomgeving, de landelijke bouwregels. Denk bij de verbouwing aan zaken als:

• Een eigen toegang per woning
• Een eigen keuken en badkamer
• Aparte meterkasten en aansluitingen voor nutsvoorzieningen
• Voldoende geluidsisolatie tussen de woningen

Vooral de installaties en de geluidsisolatie worden vaak onderschat. Een aannemer met ervaring in splitsingen kan vooraf inschatten wat er op jouw adres nodig is, zodat je niet tijdens de verbouwing voor verrassingen komt te staan die het budget uit balans brengen.

Begeleiding bij je eerste splitsing

Een splitsing is een project met veel schakels, van de gemeente en de notaris tot de aannemer en vaak ook een financier. Wie dit voor het eerst doet, weet meestal niet in welke volgorde die stappen horen en waar de valkuilen zitten. Dan is begeleiding door mensen die dit vaker hebben gedaan verstandig. Een platform als Real Estate Masterclass begeleidt beginnende vastgoedinvesteerders 1-op-1 bij de aankoop en splitsing van panden, en deelt daarnaast gratis kennis via een blog en de podcast De Vastgoedshow.

Begin in elk geval klein en concreet. Vraag bij je gemeente na wat er op jouw adres mag en laat een aannemer meekijken naar de bouwkundige mogelijkheden. Met die twee antwoorden weet je of splitsen voor jouw woning haalbaar is en kun je een realistische rekensom maken.