Tips voor het oversluiten van een hypotheek

Belangrijk dus om bij het afsluiten van een hypotheek goed alle opties te bekijken en door te rekenen wat het meest aantrekkelijk is. Maar daarmee houdt het niet op. Zoals dat voor alle overeenkomsten geldt, is het goed deze eens in de zoveel tijd tegen het licht te houden. Als je eerder een hypotheek hebt afgesloten, was dat waarschijnlijk tegen hogere rente dan die momenteel gerekend wordt. Wil je toch meeprofiteren van de huidige lage hypotheekrente, dan is oversluiten een mogelijkheid. Hieronder geven we je enkele tips.

Zelf de verwachte boeterente berekenen

Voor het oversluiten van je hypotheek voordat de rentevastperiode beëindigd is zal je hypotheekverstrekker een boeterente rekenen. Deze loopt immers toekomstige hypotheekrente mis. In het verleden bepaalde de hypotheekverstrekker zelf hoe hoog de boeterente zou bedragen. Tegenwoordig gelden er echter nieuwe Europese regels voor het oversluiten van een hypotheek. Hierin is vastgesteld dat de vergoeding voor het openbreken van het hypotheekcontract niet hoger mag zijn dan het werkelijk geleden financiële nadeel van de bank. In Nederland wordt nu de zogenaamde contante waarde methode gebruikt om de boeterente te berekenen, waarbij het gaat om het renteverlies van de bank maal de resterende rentevastperiode. Daarbij wordt ook rekening gehouden met de vrijstelling om een bepaald gedeelte van de hypotheek kosteloos af te lossen. Je kunt nu dan ook de verwachte hoogte van de boeterente gemakkelijk zelf online berekenen.

Naar een andere hypotheekvorm oversluiten

Sinds 2014 kan bij nieuwe hypotheken enkel nog voor de lineaire of annuïtaire hypotheekvorm gekozen worden, als je de rente volledig wilt aftrekken van je inkomen. Er zijn echter in Nederland nog behoorlijk wat woningen die gefinancierd zijn door middel van een of een combinatie van ‘oude’ hypotheekvormen, zoals een spaarhypotheek of aflossingsvrije hypotheek. Bij het oversluiten van een van deze hypotheekvormen dient niet alleen naar de rente gekeken te worden, maar ook goed naar de voorwaarden. Bij een spaarhypotheek kan het bijvoorbeeld nadelig zijn te kiezen voor een lagere rente omdat er dan minder gespaard wordt voor aflossing en je dus meer moet inleggen. Bij veel hypotheekverstrekkers kan daarnaast bijvoorbeeld nog maar maximaal 50 procent van de woningwaarde gefinancierd worden door middel van een aflossingsvrije hypotheek.

Fiscale voordelen bij oversluiten

Voor het zogenaamd ‘openbreken’ van de hypotheek rekent de hypotheekverstrekker een boeterente. De boeterente valt echter netto minder hoog uit, doordat deze – samen met nog andere kosten – fiscaal aftrekbaar is. Welke kosten je mag aftrekken van je belastbaar inkomen in het jaar dat ze gemaakt zijn?

- boeterente van de oude hypotheek;
- afsluitkosten van de nieuwe hypotheek;
- notariskosten en inschrijfkosten van de hypotheekakte;
- kosten van de aanvraag van Nationale Hypotheek Garantie (NHG); en
- taxatiekosten.

Wil je de kosten meefinancieren binnen de nieuwe hypotheek? Dan mag de rente hierover weer niet jaarlijks afgetrokken worden van je inkomen, zoals dat voor hypotheekrente wel het geval is.

Wel of niet oversluiten?

Of het aantrekkelijk is om over te sluiten, moet in ieder individueel geval berekend worden. Dit is immers afhankelijk van de nog resterende rentevastperiode, oude hypotheekrente en huidige hypotheekrente. Adviseurs houden over het algemeen aan dat het interessant is als je de kosten binnen vijf jaar kunt terugverdienen.