Uitponding zet door: de kleine belegger verdwijnt, maar de woningcrisis blijft

“De cijfers laten zien wat wij dagelijks ervaren: minder aanbod, meer druk op huurprijzen en steeds minder particuliere verhuurders. "De woningmarkt verschuift naar grotere spelers, maar de krapte blijft.”De nieuwste cijfers van het CBS, het Kadaster en de NVM laten een opvallend maar consistent beeld zien: de particuliere huursector krimpt opnieuw. De veelbesproken uitpondingsgolf – particuliere verhuurders die hun woningen verkopen – is nog niet voorbij, al lijkt de grootste storm iets te gaan liggen. De woningmarkt blijft echter onder druk staan.

Uitponding zet door: de kleine belegger verdwijnt, maar de woningcrisis blijft

“De cijfers laten zien wat wij dagelijks ervaren: minder aanbod, meer druk op huurprijzen en steeds minder particuliere verhuurders. "De woningmarkt verschuift naar grotere spelers, maar de krapte blijft.”

Krimp door kleine beleggers

Volgens het CBS kromp de private huursector in 2024 met 3.000 woningen (–0,3%). Dat lijkt beperkt, maar achter die cijfers schuilt een duidelijke verschuiving. Vooral particuliere verhuurders verkochten hun bezit: maar liefst 22.000 woningen verdwenen uit de huursector. Tegelijkertijd bouwden bedrijfsmatige verhuurders er juist zo’n 12.000 bij. De totale voorraad blijft daarmee rond de 1,18 miljoen woningen, maar de samenstelling verandert snel.

Het Kadaster bevestigt dit beeld: vooral kleine particuliere beleggers verkopen hun woningen, vaak aan eigenaar-bewoners. Grote particuliere en institutionele partijen blijven juist wel actief, al verschuiven ze hun focus richting grotere woningen en complexen boven de grens van het nieuwe puntenstelsel.

Huurprijzen blijven stijgen

Ondertussen blijft de vraag naar huurwoningen onverminderd hoog. De NVM meldde begin oktober dat de huurmarkt verder krimpt, terwijl prijzen blijven stijgen. De structurele krapte op de woningmarkt is niet opgelost — en het huidige beleid lijkt daar weinig aan te veranderen.

Beleid zonder netto-effect

De overheid probeert met regelgeving – zoals het nieuwe WWS en strengere fiscale regels – de huurmarkt “eerlijker” te maken. In de praktijk heeft dat geen netto positief effect: er worden nauwelijks meer betaalbare huurwoningen gerealiseerd, terwijl bestaande woningen verdwijnen uit de markt.

Het probleem zit niet in de “te hoge huurprijzen”, maar in het gebrek aan aanbod. Alleen door minder regulering bij nieuwbouw kan de bouwproductie weer op gang komen.

Retoriek versus realiteit

De Woonbond stelt dat de “professionalisering van de huurmarkt” kansen biedt voor huurders, en dat particuliere verhuurders vaak slecht onderhoud plegen.

Maar dat beeld is eenzijdig. De meeste particuliere verhuurders in Nederland beheren één of enkele woningen, vaak als pensioenvoorziening. De grote meerderheid verhuurt netjes en onderhoudt goed. De huidige retoriek – waarin de kleine belegger als veroorzaker van de problemen wordt neergezet – leidt vooral tot minder aanbod, hogere prijzen en meer ongelijkheid op de huurmarkt.

Grote beleggers blijven investeren

De cijfers tonen aan dat grote bedrijfsmatige beleggers wél blijven investeren in de huurmarkt. Zij concentreren zich echter op woningen boven 100 m² of complexen die dankzij verduurzaming en renovatie boven de liberalisatiegrens uitkomen. Kleine appartementen, starterswoningen en studio’s – juist waar de schaarste het grootst is – verdwijnen uit de markt.

De stand van de huurmarkt

De particuliere belegger wordt langzaam uit de huurmarkt gedrukt, terwijl institutionele partijen hun positie versterken. De huurprijzen blijven stijgen, het tekort blijft hoog en de effecten van het beleid zijn vooral symbolisch. De woningcrisis wordt niet opgelost door regels op regels te stapelen, maar door ruimte te geven aan bouwen, investeren en verhuren.

Dit artikel is tot stand gekomen op basis van gegevens van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS), het Kadaster en marktexpertise van Makelaarskantoor Inter Immo.